زادت أسعار الفائدة المرتفعة، من كلفة الرهن العقاري في المملكة المتحدة، لكن من الواضح أن ثلثي الارتفاع النهائي البالغ 12 مليار جنيه استرليني (14.9 مليار دولار) لم ينتقل بعد إلى المقترضين، مما يجعلهم في مواجهة إعادة تمويل مؤلمة خلال الأشهر المقبلة، بحسب تقديرات إحدى المؤسسات.
رفع بنك إنجلترا، الخميس الماضي، سعر الفائدة الرئيس بمقدار ربع نقطة مئوية إلى 4.5 في المئة، وهو الارتفاع الـ12 على التوالي منذ ديسمبر (كانون الأول) 2021، وسط توقعات أن تؤدي الزيادة إلى ارتفاع فواتير إنفاق الأشخاص على معدلات الرهن العقاري العائمة وزيادة مخاوف إعادة الرهن بين هؤلاء.
في تقرير نشر، السبت، قالت مؤسسة “ريزوليوشن”، إن نحو نصف الأسر المرهونة التي تبلغ 7.5 مليون أسرة، التي تواجه معدلات فائدة منقحة بين الربع الرابع من عام 2021 ونهاية عام 2026 لم تشهد بعد تغييراً في معدل الرهن العقاري.
قدر مركز الأبحاث، الزيادة البالغة 12 مليار جنيه استرليني (14.9 مليار دولار) في كلفة الرهن العقاري خلال الفترة نفسها من خلال أخذ توقعات السوق في شأن تغيرات أسعار الفائدة على مدى السنوات الأربع المقبلة، إضافة إلى زيادات السداد منذ عام 2021، وحساب التأثير على معدل الفائدة المتغير والرهون العقارية ذات السعر الثابت.
وجد المركز أن تسعة مليارات جنيه استرليني (11.2 مليار دولار) من الزيادة سيتحملها 40 في المئة من الأسر الأكثر ثراء، الذين يعيشون في منازل باهظة الثمن ولديهم قروض عقارية، لكنه حذر أيضاً من أن الأسر ذات الدخل المنخفض والمشترين لأول مرة سيشعرون بضغط أكبر على مستويات معيشتهم، لأن كلفة الرهن العقاري أعلى بكثير كنسبة من دخلهم.
أكبر المتضررين
وقال كبير الاقتصاديين في مؤسسة “ريزوليوشن” سايمون بيتاواي لصحيفة “فايننشال تايمز”، “يمكن للأشخاص الذين ينتقلون إلى صفقات جديدة ذات معدل فائدة ثابت خلال العام المقبل أن يتوقعوا ارتفاع كلفة الرهن العقاري السنوية بمقدار 2300 جنيه استرليني (2.863 ألف دولار) مع الأسر الشابة والأسر ذات الدخل المتوسط مع الرهون العقارية التي تواجه أكبر تضرر من مستويات المعيشة المرتفعة”.
وقدر بنك إنجلترا أن ما يقرب من 1.3 مليون أسرة ستحتاج إلى إصلاح رهونها العقارية بين أبريل (نيسان) وديسمبر 2023.
وقال البنك المركزي، في أحدث تقرير للسياسة النقدية “بالنسبة إلى متوسط الرهن العقاري داخل تلك المجموعة، ستزيد مدفوعات الفائدة الشهرية بنحو 200 جنيه استرليني (248.9 دولار) شهرياً إذا ارتفع سعر الرهن العقاري بمقدار 300 نقطة أساس، وهي الزيادة التي تنطوي عليها معدلات الرهن العقاري المقتبسة”.
وقال السماسرة، إن المقترضين ممن لديهم القدرة على التنبؤ بمدفوعاتهم الشهرية المستقبلية قد يختارون إصلاحاً لمدة عامين أو صفقة أرخص لمدة خمس سنوات، لكن المستهلكين الذين يعتقدون أن أسعار الفائدة ستنخفض في غضون العامين المقبلين قد يرفضون الإصلاح لصالح الرهن العقاري المتعقب، المرتبط بسعر الفائدة الأساسي لبنك إنجلترا، الذي يسمح لهم بالإصلاح لاحقاً في حالة ظهور صفقات أفضل.
مخاطر الفائدة
قال الشريك الإداري في شركة الوساطة “نايت فرانك فاينانس” سايمون جامون للصحيفة، إن رفع بنك إنجلترا أسعار الفائدة أكثر يعزز خطر ارتفاع المدفوعات الشهرية.
وبخصوص نسبة ثمانية في المئة من المقترضين على الرهون العقارية المتعقبة، فإن ارتفاع سعر الفائدة، الخميس الماضي، يعني زيادة قدرها 24 جنيهاً استرلينياً (29.8 دولار) في الأقساط الشهرية في المتوسط، ويعني أيضاً قفزة شهرية قدرها 417 جنيهاً استرلينياً (519 دولاراً) عند تضمين الزيادات منذ عام 2021، وفقاً لبيانات متوسط أحجام الرهن العقاري، الصادرة عن هيئة الصناعة البريطانية المالية.
في غضون ذلك، سيشهد تسعة في المئة من المقترضين بمعدل قياسي متغير، وهو أغلى سعر يقدمه المقرضون، ارتفاعاً في متوسط أقساطهم الشهرية قدره 15 جنيهاً استرلينياً (18.6 دولار)، أو زيادة شهرية قدرها 267 جنيهاً استرلينياً (332.3 دولار) عند تضمين الزيادات السابقة في الأسعار.
وقلل سماسرة الرهن العقاري من احتمالية إجبار المقترضين على استخدام المعدل القياسي المتغير (SVR)، وهو رهن عقاري متغير المعدل يتم نقله عادة إليه بمجرد الرهن العقاري الحالي ذي السعر الثابت أو المتتبع أو المخفض، مشيرين إلى زيادة الرهون العقارية لنقل المنتجات، حيث يقدم المقرض صفقة جديدة مع انتهاء صلاحية إصلاح العميل من دون الحاجة إلى إعادة تقييم القدرة على تحمل الكلفة.
وقال المحلل لدى الوسيط “جون تشاركول” راي بولجر، إنه حتى لو تغيرت ظروف الناس “فلا يزال بإمكانهم الحصول على نقل المنتج (الرهن العقاري) في كل حالة تقريباً، لذلك إذا كان الأشخاص يستخدمون المعدل القياسي المتغير (SVR)، فعادة ما يكون ذلك من خلال الاختيار أو ربما من خلال القصور الذاتي”.
المصدر: إندبندنت عربية
